Estado de la rehabilitación de edificios en España según el Observatorio de Vivienda y suelo

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02/12/2021

El estado de la rehabilitación de edificios en España en el momento actual puede consultarse a través de la publicación del Boletín Especial sobre Rehabilitación 2021 que ha publicado el Observatorio de Vivienda y Suelo.

El informe ha constatado que crece el interés en la rehabilitación y la mejora del parque de viviendas y edificios residenciales como consecuencia de los nuevos programas de ayuda, así como por la mejora de la financiación y la fiscalidad, y también por las reformas que se están haciendo en el marco normativo. El estudio constata, sin embargo, la necesidad de seguir actuando en el parque edificatorio existente en España.

Estado de la rehabilitación en España: volumen de negocio

Según los últimos datos de la Encuesta de Estructura de la Construcción, la actividad de rehabilitación representa un volumen de negocio anual de 45.386,5 millones de euros, superando por octavo año consecutivo el volumen de negocio de la edificación de obra nueva, que se situó en 43.728,5 millones de euros.

De esta forma, la rehabilitación representó en 2019 el 50,9% del volumen total de negocio de la edificación, una tasa muy superior a la que representaba en el año 2007, cuando apenas suponía el 18,2% de la actividad global, en años marcados por cifras de actividad muy elevadas en la edificación de obra nueva.

Quién realiza la rehabilitación

Si se analiza la actividad de la rehabilitación desde la perspectiva del tejido empresarial que la desarrolla mayoritariamente, se observa que el 61,5% de la actividad de rehabilitación se realiza por parte de empresas de menos de 20 empleados, frente al porcentaje del 35,0% de la actividad de obra nueva.

Además, se puede destacar que el porcentaje de empresas de menos de 20 empleados aumenta al 66,7% en el caso de la rehabilitación residencial, a lo que se suma en este ámbito un 13,7% de actividad que es desarrollada por parte de empresas sin asalariados.

Evolución de la actividad

En cuanto a la evolución de la actividad, si se atiende a los visados de dirección de obra, según la información facilitada por los Colegios de Arquitectos Técnicos, se puede destacar que el número de viviendas a rehabilitar se situó en el año 2019 en las 31.110 viviendas, lo que supuso un incremento del 10,8% con respecto al año anterior, y uno de los mayores crecimientos de los últimos 15 años.

Sin embargo, el año 2020, en el contexto de la situación marcada por el inicio de la pandemia, registró un cierto retroceso, situándose en 28.229 el número de viviendas objeto de rehabilitación, si bien, experimentando una caída del -9,3% que es inferior a la registrada para el conjunto de los visados de dirección de obra que afectan a viviendas (-17,2%).

En términos de inversión presupuestada en los visados de dirección de obra, las actuaciones de rehabilitación, que superaron en 2019 los 3.400 millones de euros, alcanzando su valor máximo de los últimos diez años y registrando un incremento anual del 19,7%, también registró una reducción significativa en 2020 hasta situarse en 2.781,0 millones de euros.

Parque edificatorio y calificaciones energéticas

En cuanto al análisis del parque edificatorio desde el punto de vista de la potencialidad de la actividad de rehabilitación, se puede destacar que en España casi la mitad de los inmuebles de uso residencial son anteriores a 1980. Según los datos del último Censo de Población y Viviendas, existen más de 950.000 edificios destinados a vivienda en un estado deficiente, malo o ruinoso.

Asimismo, si se analiza la calidad del parque a partir de las calificaciones energéticas, se observa que más del 81,0% de los edificios existentes se sitúan en las letras E, F o G, en términos de emisiones, aumentando dicho porcentaje hasta el 84,5% de los edificios, en el caso del consumo energético, lo que pone de manifiesto el importante potencial de la rehabilitación energética.

Asimismo, se observa que los edificios que alcanzan la mejor calificación, la letra A, no alcanzan el 0,3% del total en el caso de las emisiones, y se sitúan en el 0,2% en el caso de consumo energético.

Instalaciones de los edificios

En cuanto a las características e instalaciones con las que cuentan los edificios destinados a vivienda, se observa que apenas el 23,1% de los edificios son accesibles, un porcentaje que aumenta levemente en los edificios construidos a partir de 2002, en la que esta proporción alcanza el 27,4%.

Si se analizan la accesibilidad en función del número de plantas sobre rasante, se observa que el 60% de edificios accesibles tienen 10 o más plantas, mientras que sólo el 15,6% de los que tienen tres plantas son accesibles. Se puede estimar que existen en España cerca de 370.000 edificios de 4 plantas o más no disponen de ascensor.

La actividad de la rehabilitación

Según la Encuesta de la Estructura de la Industria de la Construcción (EEIC) del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, en el año 2019 el volumen total de negocio de la actividad edificatoria en España ascendió a 89.115,06 millones de euros. Esto supone un incremento del 4,15% con respecto al año anterior e incrementándose, por sexto año consecutivo, el volumen global de negocio en la obra nueva.

En cambio, el volumen de la rehabilitación disminuyó ligeramente en el último año con respecto a su cifra 2018. No obstante, desde el año 2012, la rehabilitación viene representando un volumen de negocio que sobrepasa al de la obra nueva.

La rehabilitación representó en el año 2019 el 50,9% del volumen total de actividad constructora, con 45.386,53 millones de euros de inversión, frente al 49,1% que representó la obra nueva. No obstante, también cabe señalar que dicho porcentaje se ha venido reduciendo levemente desde el año 2015, cuando la rehabilitación supuso un 59,9% respecto del volumen total de negocio de la edificación en España. Pese a ello, su tasa continúa siendo muy superior a la de hace algo más de una década, en el año 2007, cuando la rehabilitación tan sólo suponía un 18,2% del volumen total de negocio de la edificación en España.

Tipo de actuaciones

En el conjunto de la rehabilitación, el mayor volumen de negocio se concentra en la construcción de edificios, con 19.074,55 millones de euros en 2019. Seguido por la Instalaciones eléctricas, de fontanería y otras instalaciones, con 14.861,13 millones de euros invertidos.

Por otro lado, la rehabilitación ha ido aumentando su peso en el conjunto de las licencias concedidas, pasando de representar un 25,6% en el año 2006, a alcanzar valores superiores al 52% desde 2011 hasta 2019. Su cuota máxima hasta la fecha se alcanzó en el 2014, cuando la concesión de licencias para la rehabilitación superó el 60% de las obras de edificación.

Por Comunidades Autónomas

Desde entonces, el porcentaje de licencias de rehabilitación ha ido disminuyendo levemente hasta el 56,8% del total de licencias concedidas en el último ejercicio 2019. Los mayores porcentajes de rehabilitación del año 2019 se registran en el País Vasco (92,8%), Aragón (75,4%), Navarra (71,6%), Cantabria (65,7%) y Asturias (65,1%).

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Porcentaje de licencias para rehabilitación por CCAA, 2019

Sin embargo, la rehabilitación tiene un menor peso, si se atiende al número de licencias municipales concedidas en los últimos dos años, en Castilla-La Mancha (28,3% en 2018), Castilla y León (38,1% en 2019) y Canarias (38,1% en 2019).

Tipo de edificios

En cuanto al tipo de edificios a rehabilitar, en 2019, en el conjunto de España, el 83,2% de los edificios objeto de rehabilitación han sido de uso residencial, con un total de 21.128 edificios residenciales rehabilitados.

La mayor cantidad de edificios residenciales a rehabilitar fue registrada en Cataluña (4.111 edificios), Comunidad Valenciana (2.666) y Comunidad de Madrid (2.269). Asimismo, se puede apreciar que la práctica totalidad de edificios residenciales a rehabilitar son edificios de vivienda –ya se trate de unifamiliar o colectiva-, frente a una cantidad mínima de edificios destinados a residencia colectiva permanente y eventual, de los cuales, solo un total de 644 edificios fueron rehabilitados en 2019.

En cuanto a los edificios no residenciales a rehabilitar en 2019, según la información de licencias municipales de obra, la mayor parte son almacenes y edificios industriales, sumando el conjunto de dichos usos un total de 2.358 edificios, que representan un 55,4% del conjunto de los edificios no residenciales objeto de rehabilitación.

Parque edificatorio en España

Analizando ahora los datos obrantes en la Base de Datos Catastral para el conjunto de España, exceptuando el País Vasco y Navarra, se observa que, del total de 35.470.051 inmuebles, 23.525.296 son de uso residencial: el 67%.

También puede destacarse que un amplio porcentaje del parque de inmuebles es anterior a 1980: un 58,7% de los inmuebles de uso industrial, un 50,5% de los inmuebles de uso comercial, un 49,5% de las viviendas y un 39,3% de las oficinas

La década 2002-2011 constituye la antigüedad mayoritaria de los inmuebles para la mayor parte de los usos, en especial el residencial, almacén-estacionamiento, industrial, oficinas y deportivo, representando la totalidad de inmuebles construidos en dicha década un 23,81% del total.

Calidad constructiva

En cuanto a la calidad constructiva del parque edificatorio, del total de los 35.470.051 inmuebles registrados en octubre de 2020 en la base de datos catastral, 14.663.369 tienen asignada la categoría 4, lo que representa un 41,3% del total. En lo que respecta a los 23.525.296 inmuebles de uso residencial, 9.072.699 de ellos, tienen también asignada dicha categoría 4 o categoría media, es decir, el 38,5% de los mismos.

Se aprecia, además, que el uso residencial es el mayoritario para los inmuebles que ostentan la categoría 4, representando en 65,6% de los inmuebles correspondientes a dicha categoría.

Tipología constructiva

Del total de 23.314.491 inmuebles correspondientes a dichas tipologías, en 2020, la mayoritaria es la de vivienda colectiva en manzana cerrada, con 9.665.571 inmuebles (41,5%), seguida por la de vivienda unifamiliar en línea o manzana cerrada, con 5.647.554 inmuebles (24,2%), y de la tipología de vivienda colectiva en edificación abierta, con 5.120.629 inmuebles, representando un 22% del total.

Por otra parte, la tipología de inmuebles que tienen asignadas las mejores categorías del parque residencial (1,2 y 3) es la de vivienda colectiva en edificación abierta, con un 15,5% de inmuebles correspondientes a dichas categorías. Le siguen las viviendas unifamiliares aisladas o pareadas, de las cuales un 9,68% se corresponden con las categorías más altas.

Potencial de rehabilitación

Si se analiza el potencial de rehabilitación de los edificios destinados a vivienda, a partir de los datos del último Censo de Población y Vivienda del Instituto Nacional de Estadística, se observa que en el periodo 2002 a 2011 se construyeron 1,4 millones de edificios destinados a vivienda, de los que el 83% corresponde a edificios de una sola vivienda. Si se analiza el porcentaje de edificios anteriores a 1980 se observa que representa el 56,3% del total.

En cuanto al estado en que se encuentran los edificios destinados a vivienda según la década de construcción, se observa que el mayor número de edificios en mal estado (deficiente, malo o ruinoso) se alcanza en los anteriores al año 1900, con 250.825 edificios. Seguidos por los de la década de 1941-1950, en la que 134.906 edificios se encontraban en estado deficiente, malo o ruinoso.

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Edificios destinados a vivienda según año de construcción y estado del edificio

Accesibilidad al edificio

Respecto a la accesibilidad y la disponibilidad de ascensor en función del número de plantas sobre rasante, se puede apreciar que el mayor porcentaje de edificios accesibles se registra en los de 10 plantas o más, en que alcanzan el 60%; mientras que los que son accesibles en un menor porcentaje son los que tienen tres plantas, en los que únicamente el 15,6% son accesibles.

En cuanto a la disponibilidad de ascensor se observa que, en los edificios de 4 plantas, únicamente en una tercera parte de los casos disponen de ascensor. En conjunto, se puede estimar que en España existen cerca de 370.000 edificios de 4 plantas o más que no disponen de ascensor.

Viviendas principales, secundarias y vacías

Las regiones con mayor número de viviendas principales son Andalucía y Cataluña, con alrededor de 3 millones de viviendas, Madrid, con 2,4 millones, Comunidad Valenciana, con alrededor de 2 millones, y Castilla y León y Galicia con alrededor de 1 millón de viviendas principales.

En cuanto a las viviendas secundarias, destacan la Comunidad Valenciana, con 655.000, y Andalucía, con 628.000 viviendas secundarias.

Viviendas vacías y calefacción

El mayor número de vivienda vacía se encuentra en Andalucía, con 637.000 viviendas, y Comunidad Valenciana, con 505.000 viviendas.  Les siguen las comunidades autónomas de Galicia, con casi 300.000 viviendas, y de Castilla y León, con 258.000 viviendas vacías.

Respecto al equipamiento e instalaciones de las viviendas, del total de viviendas principales, el 10,6% tiene calefacción colectiva o central, el 46,3% tiene calefacción individual, el 29,5% no tiene calefacción, pero sí dispone de aparatos independientes como estufas y, por último, el 13,7% no tiene calefacción.

Problemas de los hogares

Según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, en 2020, el problema que manifestaron la mayoría de los hogares encuestados fue el de los ruidos producidos por vecinos o del exterior, con un 22,1% de hogares adoleciendo de un mal aislamiento acústico, si bien, atendiendo a su evolución histórica, se observa cómo este problema se ha reducido notablemente con respecto al 28,7% que representaba en el año 2005.

Otros factores de inadecuación, como la delincuencia, la contaminación o la escasez de luz natural, aunque también han experimentado ciertas mejoras en su evolución cronológica, siguen representando porcentajes considerablemente altos, especialmente en el caso de la delincuencia o vandalismo (14,1% de hogares) y de los problemas de contaminación (12% de hogares).

Por Comunidades Autónomas

Más del 50% de población encuestada de Canarias, Murcia y la ciudad autónoma de Melilla, manifiestan algún problema de inadecuación. En cambio, más del 70% manifiesta no tener ningún problema de inadecuación en su vivienda en el caso de Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Extremadura, Galicia y La Rioja.

Los problemas que se sufren con mayor frecuencia en los hogares de las diferentes comunidades autónomas son los relacionados con el ruido. Además, en los casos de Canarias, Baleares, Madrid, Asturias, Murcia, Cataluña y Melilla, la contaminación y otros problemas ambientales afectan a más del 14% de los hogares.

Percepción de los ciudadanos

A través del Barómetro de la Vivienda, se observa que el aspecto con el que los ciudadanos tienen un menor grado de satisfacción es la accesibilidad para las personas con movilidad reducida, con la que el 50,4% de los encuestados manifiestan estar poco o nada satisfechos. Otro de los aspectos con el que se ha expresado un menor grado de satisfacción es nuevamente el aislamiento contra el ruido, que el 35,8% de las personas encuestadas considera poco o nada satisfactorio en su edificio.

Por el contrario, el estado de conservación es, en general, el aspecto en el que los encuestados expresan un mayor grado de satisfacción. En total un 82,1% manifiestan estar bastante o muy satisfechos con el estado de conservación del edificio en que habitan.

Reformas previstas

En cuanto al tipo de reformas previstas en el edificio que se habita, se muestra que de entre los encuestados que tienen previsto realizar obras de rehabilitación en su edificio en los próximos 12 meses, las obras mayoritarias previstas son las de pintura, con un 28,8% de las respuestas. Le siguen las obras en fachada (27,9%); las obras en la cubierta o tejado (22,8%); y las reformas en el ascensor (14,6%) y en la escalera (12,3%).

Por el contrario, las reformas previstas en los sistemas de calefacción, aire acondicionado, o agua caliente sanitaria, representan en la consulta realizada en 2018, un porcentaje inferior al 3%.

Coste y financiación de las reformas

En cuanto a la estimación de los costes de la reforma en personas que tienen previsto realizar obras en sus edificios en los próximos 12 meses, el 37,9% de los mismos indica una previsión de costes inferiores o iguales a los 2.500 euros por propietario, mientras que la mayoría, el 47% de los encuestados, no tienen una previsión de costes.

Y respecto a la forma de financiación de las reformas previstas en el edificio, el 66,7% de los encuestados manifiesta que se financiarán mediante derramas en las cuotas de la comunidad de propietarios, mientras que el 26,5% prevé que lo hará mediante los ahorros con los que cuenta la propiedad o la comunidad de propietarios.

Reformas más habituales en viviendas y presupuesto

Las personas que tienen previsto realizar obras en sus edificios en los próximos 12 meses apuntan a que el tipo de reforma mayoritario es el cambio de ventanas/puertas, que representa el 48,8% de las respuestas obtenidas, seguido por el cambio de cocina y/o baño, que indican el 38,6% de los encuestados, así como el cambio de suelo, que el 20,1% de los propietarios consultados, ponen de manifiesto prever realizar en los próximos meses.

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Tipo de reformas previstas en la vivienda

En cuanto al presupuesto estimado de las obras previstas en la propia vivienda, un 36,6% de las personas consultadas vuelven a estimar un coste inferior o igual a los 2.500 euros, mientras que el 14,0% prevé un coste de reforma algo superior, de entre 2.501 y 5.000 euros, y el 17,4% aún más elevado, de entre 5.001 y 10.000 euros.

Eficiencia energética

Si analizamos pormenorizadamente la evolución de los diferentes tipos de consumos del sector residencial en nuestro país, observamos que dichos consumos se han visto ligeramente reducidos, con respecto a los niveles que presentaban en 2010, para la mayoría de los usos finales de la energía. Dicha reducción se ha hecho sentir, especialmente, en lo que a calefacción, agua caliente sanitaria y cocción se refiere, no habiéndose logrado en cambio, una reducción tan significativa, en el consumo de aire acondicionado y de iluminación y electrodomésticos.

En 2019 se han alcanzado un total de 4.170.185 certificaciones energéticas en España, 532.497 más que en 2018. Cataluña ha sido la que más certificaciones de edificios existentes ha emitido en 2019, superando su cifra total el millón de certificaciones energéticas. A continuación, encontramos a Valencia con un total de 679.948 certificaciones emitidas, seguida de Madrid (671.008) y de Andalucía (569.168).

Por otra parte, si atendemos a las certificaciones emitidas de edificios de obra nueva, destaca en primer lugar la Comunidad Valenciana, con 27.316 certificaciones emitidas, seguida de Andalucía (9.939), Cataluña (8.238) y Extremadura (8.074). Las certificaciones de edificios existentes en España son, con carácter general, muy superiores a las de los edificios nuevos, excepto en Valencia.

Letra de calificación energética

Analizando ahora la letra de la calificación energética en edificios de nueva construcción por nivel de emisiones, en el conjunto de España, la mayoría de ellos disponen de la letra “B” de la calificación (34%), siendo también muy considerable la cantidad de edificios con las letras “C y D” de la calificación (33% en total), así como el porcentaje de calificaciones de letra “A” (17%), la más eficiente.

No obstante, sigue siendo elevada la cifra absoluta de nuevos edificios con calificación “E” (10.433), representando su cifra el 14% del total de obra nueva. La comunidad que presenta una mayor proporción de edificios nuevos con la mejor calificación energética (letra “A”) es Madrid, seguida de Extremadura, Cataluña y Murcia.

Eficiencia del parque residencial

En cuanto a la eficiencia del parque residencial existente, el número de certificaciones energéticas de edificios existentes con las letras “A”, “B” y “C”, consideradas eficientes, suponen tan solo el 5%. Las de letras “D y E”, consideradas poco eficientes y susceptibles de mejora, son del 66%. Mientras que las de letras “F y G”, entendidas como muy deficientes energéticamente, siendo necesaria una intervención para su mejora, son del 29%.

Por consiguiente, a la vista de los datos analizados, se pueden extraer conclusiones muy significativas acerca de las necesidades de actuación sobre el parque edificatorio existente en España, en lo que a su rehabilitación y necesaria mejora de la eficiencia energética se refiere, especialmente, en el ámbito residencial.

Si deseas acceder al informe completo, puedes hacerlo a través del siguiente enlace: Boletín Especial sobre rehabilitación 2021

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